Mietkauf

Mietkauf

Der Traum vom Eigenheim lässt sich nur schwer erfüllen, wenn das nötige Eigenkapital fehlt. Für diejenigen, die den Kaufpreis für eine Immobilie noch nicht aufbringen können, stellt der Mietkauf eine Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf dar. Wir erklären Ihnen, wie dieses Modell funktioniert und mit welchen Tücken es verbunden ist. Das Prinzip des Mietkaufs gestaltet sich sehr einfach: Zunächst wird ein Mietvertrag abgeschlossen, bei dem zu einem späteren Zeitpunkt die Mietsache in das Eigentum des Mieters übergeht. Bereits beim Abschluss des Mietvertrages wird der Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus vereinbart.

Während Sie bereits in der Immobilie leben, zahlen Sie Miete, die einen Ansparbetrag für den späteren Kauf enthält. Beim Erwerb der Immobilie wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Eigentümer behält allerdings einen Teil der monatlichen Zahlung als Mietzins ein.

Alternative zum Kredit

Besonders sinnvoll ist der Mietkauf, wenn Sie noch nicht über die finanziellen Mittel verfügen, um sich Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Denn einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhalten Sie in der Regel nur, wenn Sie bereits einen gewissen Anteil an Eigenkapital vorweisen können.

Allerdings ist auch der Mietkauf nur für Personen ratsam, die über ein hohes Einkommen verfügen. Nicht nur müssen die Mietzahlungen gestemmt werden, auch die monatliche Belastung aufgrund der Ansparleistung für den späteren Immobilienkauf sollte nicht unterschätzt werden.

Mietkauf oder Optionskauf?

Beim Mietkauf werden zwei verschiedene Modelle unterschieden – der klassische Mietkauf und der Optionskauf. Unabhängig davon, für welches Modell Sie sich entscheiden – ein Kreditvergleich ist in jedem Fall zu empfehlen, um den passenden Kredit für Ihre Ziele zu finden.

Beide Modelle unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Eintragung im Grundbuch: Während beim Optionskauf praktisch ein Vorkaufsrecht des Optionskäufers eingetragen wird, erfolgt der Eintrag des Käufers beim klassischen Mietkauf erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises.

1. Der klassische Mietkauf

   Bei diesem Modell legen Vermieter und Mieter vertraglich fest, wann und zu welchen Konditionen die zunächst gemietete Immobilie endgültig in das Eigentum des Mieters übergeht. Die Kaufsumme inklusive Zinsen wird dem Käufer gestundet, wobei der Mieter seine Schulden in Form von monatlichen Mietzahlungen begleicht. Entweder wird neben der Miete ein Restkaufpreis vereinbart oder der Mieter zahlt die Summe komplett über die Mietzahlung ab. In letzterem Fall dauert es dann deutlich länger, bis der Mieter Eigentümer der Immobilie ist, allerdings erwartet ihn so kein zusätzlicher Kostenblock beim endgültigen Erwerb. Die Restschuld kann auch über ein Darlehen abgegolten werden, wenn der Mieter die Summe bis zum festgelegten Zeitpunkt noch nicht angespart hat.

2. Der Optionskauf

   Oftmals bieten Genossenschaften den sogenannten Optionskauf an. Hier wird beim Abschluss des Mietvertrages lediglich die Option eingeräumt, die Wohnung oder das Haus käuflich zu erwerben. Üblicherweise wird ein Zeitraum von bis zu 25 Jahren eingeräumt, nach dessen Ablauf die Immobilie zu einem heute festgelegten Preis gekauft werden kann. Ein gewisser Anteil der Miete wird dann vom Kaufpreis abgezogen. Es besteht keine Verpflichtung, die Immobilie zu kaufen, der Kauf kann also schlussendlich auch abgelehnt werden kann.

Diese beiden Modelle unterscheiden sich insofern, dass beim Optionskauf keine Verpflichtung zum Kauf besteht. Bei der klassischen Variante muss der Mieter bis zu 20 Prozent des Kaufpreises als einmalige Anzahlung leisten.

Diese Anzahlung wird noch vor der notariellen Beurkundung fällig und entspricht dem Eigenkapital, das üblicherweise in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden muss. Kann der Mieter kein Eigenkapital vorweisen, wird eine Ratenzahlung vereinbart. Diese sorgt dann dafür, dass die monatliche Belastung für den Mieter deutlich ansteigt.

Er hat außerdem dafür Sorge zu tragen, dass nach dem vereinbarten Zeitraum die Summe für den Restkaufpreis zur Verfügung steht, da er einen verbindlichen Vertrag mit dem Verkäufer eingegangen ist. Zu beachten ist außerdem, dass oft eine einmalige Abschlussgebühr verlangt wird.

Den verbindlichen Vertag gibt es beim Optionskauf nicht, da der Mieter selbst entscheidet, ob der Kauf zustande kommt. Das Optionsrecht des Mieters muss vom Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, um ihm so das Kaufrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraums zuzusichern. Die Mieten sind vergleichsweise hoch, da zusätzlich zur Tilgung die Zinsen abgegolten werden.

Durch den hohen Preis wird versucht, den Mieter an den Kauf zu binden – denn die gezahlten Mieten wären ansonsten verloren. Einige Genossenschaften, wie etwa die Geno Wohnbaugenossenschaft, deren Hauptgeschäftszweig das Optionskaufmodell ist, lassen ein dreimonatiges Kündigungsrecht zu und zahlen dem Mieter alle Ansparraten bei Kündigung zurück.

So gehen Sie ohne große Verluste aus dem Optionskauf, falls Sie die Immobilie nicht kaufen möchten.

Mietkaufvertrag notariell abschließen

Ohne notarielle Beglaubigung kann ein Mietkaufvertrag nicht abgeschlossen werden. Da es sich hierbei um den Erwerb von Immobilieneigentum handelt, kann dies nur über einen Notar rechtswirksam abgeschlossen werden.

Beim Mietkauf werden zwei Verträge aufgesetzt: Ein Mietvertrag sowie ein Vertrag über den Erwerb der Immobilie. Diese Verträge müssen beide von einem Notar beurkundet werden. Vor dieser Beurkundung muss die eventuell vereinbarte Anzahlung geleistet werden, falls keine Ratenzahlung vereinbart wird. Insbesondere dann, wenn die gezahlten Mieten auf den Kaufpreis angerechnet werden sollen, ist eine notarielle Beurkundung zwingend notwendig. Andernfalls ist der gesamte Mietkaufvertrag nichtig.

Beim Optionskauf muss darüber hinaus ein Eintrag ist Grundbuch vorgenommen werden. Hierfür ist es ebenfalls notwendig, einen Notar zu beauftragen.

Im Grundbuch wird zugunsten des Mieters ein Optionsrecht eingetragen, das ihm das Recht sichert, die Immobilie nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums (meist 25 bis 35 Jahre) zu einem festgeschriebenen Preis zu erwerben.

Die Eintragung erfolgt in Abt. II des Grundbuches. Dieses Kaufrecht muss der Mieter nicht ausüben. Wenn er den Mietvertrag kündigt, erlischt auch automatisch das Optionsrecht.

Notarielle Beratung

Bei beiden Varianten ist es unbedingt ratsam, sich durch einen Notar umfassend beraten zu lassen. Auf dem Immobilienmarkt tummeln sich viele schwarze Schafe, die über den Mietkauf schwer vermittelbare Objekte loswerden wollen.

Auch sollte der Notar Sie hinsichtlich der Insolvenz des Käufers oder Verkäufers beraten und mit beiden Seiten noch vor der Vertragsunterzeichnung entsprechende Regelungen vereinbaren. Nur durch die notarielle Beurkundung der Verträge kann vermieden werden, dass der Mietkaufvertrag nichtig ist.

Vorteile und Nachteile abwägen

Wie bei allen Finanzierungarten sollte auch beim Mietkauf eine Abwägung zwischen Vor- und Nachteilen erfolgen. Wir listen Ihnen deshalb hier Pro und Contra auf.

Vorteile

Der Mietkauf geht mit einigen Vorteilen einher – sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer bzw. Vermieter:

• Der Mietzins fällt vergleichsweise höher aus als die reguläre Miete, dem Mieter wird aber vom Verkäufer ein Kredit gewährt.
• Banken sind in diese Art der Finanzierung nicht involviert, es muss kein Kredit aufgenommen werden.
• Die in einem festgelegten Zeitraum erbrachten Mietzahlungen werden, wenn auch nicht in voller Höhe, auf den Kaufpreis angerechnet.
• Das wirtschaftliche Eigentum wird sofort dem Käufer überschrieben.
• Die Finanzierung des Eigenheims ist selbst bei geringem oder keinem Eigenkapital möglich.
• Die Raten bleiben über den gesamten Zeitraum stabil, sodass der Käufer damit von der Zinsentwicklung unabhängig ist.
• Beim Optionskauf bleibt der Mieter flexibel und geht keinerlei Verpflichtungen ein, die Immobilie tatsächlich kaufen zu müssen.
• Für den Mieter ergibt sich durch den Optionskauf die Möglichkeit, vor dem letztendlichen Kauf eine Weile in dem Haus zu leben, ohne sich durch einen Kauf an diese zu binden.
• Für den Vermieter hat der Mietkauf den Vorteil, dass er höhere Mieten erzielen kann und ihm das Geld auch dann sicher ist, wenn der Vertrag platzt.

Nachteile

Trotz der auf den ersten Blick überzeugenden Vorteile ist der Mietkauf mit einigen Tücken verbunden, über die Sie sich vorab genau informieren sollten:

• Letztendlich zahlt der Mieter deutlich mehr, als wenn er die Immobilie sofort kaufen würde.
• Die finanziellen Konditionen sind meist schlechter als bei einem Bankkredit, da die Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und weitere Kosten wie Abschlussgebühren anfallen.
• Potenzielle Käufer müssen in jedem Fall solvent sein und über ein hohes Einkommen verfügen, um die hohen Mieten zu zahlen und gleichzeitig den verbleibenden Kaufpreis ansparen zu können.
• Geht der Verkäufer pleite, bedeutet das in der Regel, dass die gezahlte Miete verloren geht und ein Kauf möglicherweise nicht zustande kommt.
• Die angebotenen Immobilien sind meist weniger attraktiv, da Immobilienbesitzer versuchen, diese noch über den Mietkauf an den Mann zu bringen.
• Beim Mietkauf können keine staatlichen Fördermittel genutzt werden.
• Oftmals muss der Mieter durch die Umlage den eventuell höheren Heizenergieverbrauch mitzahlen. Außerdem muss er anteilig für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen am Haus aufkommen.
• Da der Mieter juristisch noch kein Eigentümer ist, hat er bei baulichen Maßnahmen, die das gesamte Objekt betreffen, kein Mitspracherecht.
• Lohnenswert ist der Mietkauf nur dann, wenn der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 Prozent beträgt. Bei einer geringeren Tilgung ist es günstiger, weiterhin zur Miete zu wohnen.
• Wurde der Vertrag nicht notariell beglaubigt, kann es zu Problemen kommen – der Vertrag ist dann unwirksam.

Folgende Fragen sollten sich Interessenten außerdem stellen:

• Was passiert mit den eingezahlten Beträgen, wenn der Vermieter insolvent wird?
• Sind Sondertilgungen während der Mietphase möglich, die die Mietkaufphase verkürzen?
• Wie hoch ist der Anteil der Miete, der auf den Kaufpreis angerechnet wird?
• Kann der Mietkaufvertrag auf Dritte übertragen werden – zum Beispiel wenn der Beruf einen Umzug erfordert und Angehörige die Immobilien gern übernehmen würden?
• Wer übernimmt die Kosten für Verwaltung und Sanierung während der Mietzeit?
• Kann der Vertrag auch bei veränderten Lebensumständen wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung bedient werden? Er beinhaltet je nach Ausgestaltung eventuell weniger Möglichkeiten, die Monatsraten vorübergehend zu senken. Immobiliendarlehen bieten in der Regel hingegen mehr Flexibilität: Wer etwa eine höhere Tilgung als den Minimalsatz von einem Prozent vereinbart hat, kann die Raten vorübergehend senken. Und notfalls lassen sich Banken auch auf eine vorübergehende Tilgungsaussetzung ein.
• Wie verfährt der Vermieter/Verkäufer mit den bereits eingezahlten Raten für den Kauf? Inwiefern beteiligt er den Mieter/Käufer am angefallenen Gewinn, der sich beispielsweise aus Zinsen für die Einzahlung auf ein Sparkonto ergibt?
• Was passiert, wenn der Mietkäufer – also der Vertragsunterzeichner – stirbt?
• Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten einschließlich aller Raten, Zinsen und Gebühren?

Fördermöglichkeiten testen!

Bevor Sie sich übereilt in den Mietkauf stürzen, um die eigenen vier Wände zu finanzieren, sollten Sie zunächst überprüfen, ob die Finanzierung über eine Bank sinnvoller und günstiger ist.

Insbesondere junge Familien können sich staatliche Zuschüsse für den Immobilienkauf sichern und dadurch vergünstigte Kredite erhalten. Ein Mietkauf ist hier aus finanzieller Sicht keine optimale Lösung.

Darauf sollten Mietkäufer achten

Wer über Mietkauf nachdenkt, sollte unbedingt ein paar Punkte beachten. Mietkauf-Objekt sollten die gleichen Anforderungen erfüllen wie beim Sofortkauf.

Das bedeutet:

• Ein Gutachten sollte einen Sanierungsrückstau, etwaige Mängel und den allgemeinen Zustand des Objekts erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen sowie der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen.
• Im Grundbuch sollten keine finanziellen Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt sein.

Konnten Mietkäufer diese Aspekte klären, gilt es, die finanziellen Rahmenbedingungen zu betrachten – insbesondere:

• die Höhe der monatlichen Raten.
• die Zahlung einer etwaigen Abschlussgebühr oder Anzahlung.
• den tatsächliche Gesamtkaufpreis nach Addition aller Raten, Zinsen und Gebühren.
• ob die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist.
• die Finanzierung des Restkaufpreises und die Begleichung einer etwaigen Grundschuld.
• das Fälligkeitsdatum der Restkaufsumme.

Allgemein sollte das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit angemessen sein. Von Vorteil erweisen sich hier seriöse Analysen, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers genau erfassen.

Rechtliche Grundlage des Mietkaufs

Der Kauf erfolgt zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis zu einem festgelegten Zeitpunkt gezahlten Mieten. Vor dem Verkauf findet daher das Mietrecht Anwendung, da es sich grundsätzlich im einen gewöhnlichen Mietvertrag handelt. Erst danach handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den dann das Kaufrecht angewandt wird.

Da beim Optionskauf meist eine Laufzeit von 25 bis 35 Jahren vereinbart wird, bis dem Mieter die Option des Kaufes gewährt wird, greift hier das Mietrecht über einen längeren Zeitraum.

So stellt der Mietkaufvertrag also eine Mischung aus Mietvertrag und Kaufvertrag dar, der dem Mieter die Befugnis erteilt, eine Immobilie innerhalb einer Frist zu kaufen.

Beim Mietkauf kommt sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht zum Tragen. Der Grund: Vor dem Verkauf wird ein Mietvertrag abgeschlossen, daher gilt bis zum Verkaufszeitpunkt das Mietrecht. Danach greifen die Vorschriften des Kaufrechts für den Kaufvertrag. Wichtig: Sowohl der Mietvertrag als auch der Kaufvertrag müssen notariell beurkundet werden, andernfalls sind sie unwirksam.

Zu beachten ist grundsätzlich, dass das juristische Eigentum erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Käufer beziehungsweise bisherigen Mieter übergeht. Das wirtschaftliche Eigentum erwirbt dieser hingegen mit Abschluss des Mietvertrags. Der Unterschied: Das juristische Eigentum liegt erst mit Eintrag im Grundbuch vor, wirtschaftliches Eigentum hingegen bereits bei der Schlüsselübergabe, die in der Regel vor dem Grundbucheintrag erfolgt. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum einher geht die Verpflichtung, sich an den Kosten für die Verwaltung und Instandsetzung der Immobilie zu beteiligen. Beim Optionskauf sind diese Kosten verloren, wenn sich der Mieter später gegen die Kaufoption entscheidet. Daher sollte auch diese Variante des Mietkaufs gründlich geprüft werden.

Da es keinen gesetzlichen Rahmen für den Mietkauf gibt, existieren viele rechtliche Grauzonen – überprüfen Sie den Vertrag daher genau mit Ihrem Notar. Auch können Sie sich an Verbraucherzentralen wenden, um ein Mietkauf-Angebot nachrechnen zu lassen.

Wer ist bei einem Mietkauf für Reparaturen zuständig?

Wer bei einem Mietkauf für Reparaturen und Sanierungsarbeiten zuständig ist, richtet sich nach dem gewählten Verkaufsmodell und der Vertragsgestaltung. Bei einem Optionskauf muss der Eigentümer/Vermieter bis zur Ausübung der Kaufoption grundsätzlich die Kosten dafür übernehmen. Bei einem klassischen Mietkaufmodell gilt der Mieter zwar erst nach der endgültigen Zahlung des Kaufpreises als juristischer Eigentümer der Immobilie. Wirtschaftlicher Eigentümer wird er dagegen bereits durch die Unterzeichnung des Vertrages. Hieraus ergibt sich die Verpflichtung zu einer höheren Kostenbeteiligung für die Erhaltung, Modernisierung oder Sanierung des Objektes.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leibrente?

Der Mietkauf ist nicht mit der Vereinbarung einer Leibrente zu verwechseln. Er sieht vor, dass der künftige Eigentümer die Immobilie zunächst als Mieter bewohnt und nach Abschluss der Mietphase Eigentümer wird. Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis hingegen bleibt der Verkäufer in seiner Immobilie wohnen – entweder bis zum Tod (klassische Leibrente) oder für einen fest vereinbarten Zeitraum (Zeitrente) und erst wenn die Immobilie frei wird zieht der Käufer dort ein.

Quelle:

www.financescout24.de

ratgeber.immowelt.de

immoverkauf24.de